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mercado imobiliário

Finanças, Investimentos, Juros, Política
A situação atual do mercado imobiliário no Brasil
20 de junho de 2016 at 15:48 0
mercado imobiliário Com a crise econômica e política assolapando em cheio o segmento imobiliário, o setor passa por uma profunda e tenebrosa recessão, sendo que a falta linha de crédito e os juros aos patamares atuais deixam o setor em "stand by". A curva atual dos juros inibe os empreendedores e incorporadores de investir em novos projetos. Crédito e juros a patamares saudáveis são fatores que andam juntos e eu diria que estes dois fatores são sócios diretos na descontinuidade do processo de crescimento do setor imobiliário. Custo projeto + custo do juros+ margem do projeto = preço de venda (com prazo e juros) oferecido ao consumidor final. Quando esta equação não se encaixa, fica muito difícil o mercado funcionar a pleno vapor. Incorporadores e empreendedores do setor estão com muita dificuldade para equacionar os juros e o crédito ofertados pelos principais agentes econômicos. Como pano de fundo temos como grande responsável pela situação atual do setor a alta participação da Caixa Econômica Federal, que detém o maior market share do segmento de crédito. O crédito foi largamente utilizado como uma das alavancas de programa de sustentação política e econômica, principalmente no projeto 'Minha casa minha vida" que foi um dos pilares de sustentação social do PT. Grande parte deste crédito é responsável pelo problema atual da Caixa Econômica, pois os juros ofertados - principalmente às classes C e D, acabam sendo subsidiados. Além disso, a alta inadimplência fez com que a Caixa neste cenário de altas taxas de juros tivesse um déficit operacional entre a captação e a aplicação dos recursos. A alta dos juros impactando diretamente o custo de toda cadeia, desde do incorporador ao tomador final do crédito, fez com que o sistema irrigado pela caderneta de poupança perdesse a atratividade junto a outros investimentos, pois o rendimento oferecido é muito baixo - principalmente junto a títulos do tesouro, LCI, CDB. Assim, os déficits entre passivos e ativos foram gerados. Hoje temos um descasamento entre caderneta de poupança e saques na ordem 60 bilhões, fazendo com que a Caixa tivesse de cobrir a diferença de fluxo negativo através de outras fontes de recursos como CDB e LCI. Como consequência destes descasamentos houve retração da oferta do crédito, tanto às construtoras e incorporadoras, como ao consumidor final de imóvel. Os grandes Bancos, sem dúvida, responsabilizam a alta dos juros pela crise do setor. Pela diminuição da demanda do crédito por parte do comprador de imóvel, com medo da crise econômica, tivemos uma desaceleração no consumo bastante relevante. Como consequência, uma onda de devolução de imóveis sangrou ainda mais o caixa das incorporadoras. O efeito foi duplo: a devolução dos recursos dos mutuários e o pagamento da dívida do empreendimento, deixando em dificuldade a grande maioria das construturas e incorporadoras em um cenário  econômico bastante complicado pela crise política e econômica que se misturam neste contexto. Se feitos adequadamente, os ajustes e impactos no segmento vão levar ainda alguns anos para reorganizar toda a cadeia dentro do setor imobiliário. Primeiro, precisaremos da volta dos juros a um patamar saudável para que o segmento reaja e, a reboque, o crédito voltará a ser ofertado de acordo com a demanda que deverá crescer e ser acompanhada da volta da confiança na economia. O setor privado voltará com maior reticência, mas a tendência será de uma retomada com maior qualidade na escolha do banco de terreno e dos projetos. Se realmente estivermos no fundo do poço, o que muitos acreditam, acho que em 3 anos a retomada plena poderá ser constatada, caso comecemos agora com um governo e equipe econômica que possam trabalhar sem sustos políticos e escândalos da Lava Jato. Caso não seja possível, podemos pensar em prazos para retomada de 3 a 5 anos. Enfim, nada é previsível. Sob o aspecto positivo, a regulação da alienação fiduciária facilitou a nivelação das garantias e trouxe uma gama de investidores no setor pela garantia de legislação em relação à retomada do ativo em caso de inadimplência. Isso fez com que o setor seja ainda um dos mais procurados por investidores, principalmente estrangeiros, que têm apetite em investir com prazos de mais de 10 anos no segmento imobiliário através de fundos, pois apesar da crise eles sabem que todo mercado imobiliário, historicamente, encontra seu piso de oferta e procura. Além disso, o nosso mercado imobiliário teve um curto período de alta alavancagem do setor (não mais de 7 anos) e ainda por ser um mercado patrimonialista, não é tão alavancado como nos países desenvolvidos. O tombo poderia ser maior, como foi nos EUA quando milhares de pessoas ficaram sem residência pelo alto índice de alavancagem via "Home Equity", mais conhecido aqui como empréstimo pessoal usando a casa própria como garantia. Aqui, esse mercado ainda é incipiente. A vida não está fácil para o setor, mas ainda não é dos piores cenários. Da mesma forma que voltamos para trás economicamente, o antigo e velho conceito de valor e investimento em ativo real continuará nossa mentes. Um bom ensinamento diz: "Hedge bom em tempo de crise é comprar ativo barato, pois se você compra barato terá duas oportunidades: vender barato e vender caro".
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Investimentos
Estímulo ao mercado imobiliário
9 de março de 2016 at 17:44 0

mercado imobiliário As notícias de que o mercado imobiliário e a construção civil estão passando por uma crise muito difícil têm saído nos jornais diariamente. Hoje mesmo vimos a notícia de que lançamentos de imóveis em São Paulo caíram 37% em 2015.

Por isso, o governo e o Banco Central precisam pensar em algo para estimular a economia. Percebemos que não estão tão avessos a esses estímulos lendo a notícia de que estudam novas medidas para estimular o setor imobiliário.

De acordo com a matéria do jornal O Globo, o Banco Central criou um grupo de trabalho que vai estudar a redução dos compulsórios, a pedido de empresários que têm sofrido principalmente com os distratos (desistência dos compradores), que atingiram 40% em 2015.

A matéria diz que “de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o valor dos financiamentos com dinheiro da caderneta caiu 30,9% em janeiro na comparação com dezembro. Foram financiadas no período menos 135 mil unidades (queda de 38,5%).

O GT criado vai estudar, principalmente, o impacto que essa redução pode ter na dívida pública. A escassez dos recursos da poupança e o travamento do crédito habitacional estão deixando a construção civil à beira de uma crise irrecuperável e o aumento de crédito pode ajudar muito no destravamento do setor, reduzindo os distratos e a vacância.

Os compulsórios são o dinheiro captado por bancos através da Poupança e que ficam retidos no BC. Falam em injetar no mercado cerca de R$ 25 bilhões, com a redução de apenas 5% dos compulsórios, o que estimularia os bancos a ampliar o crédito imobiliário.

Eu acredito que essa seria uma boa saída, viável no momento, que ajudaria a estimular a economia e daria fôlego para o segmento. O enfoque do vice-presidente da Caixa Econômica Federal é de que as famílias, apesar do medo de contraírem dívidas durante a recessão, também continuam com o objetivo de ter sua casa própria e essa seria uma possibilidade de muitos saírem do aluguel, além de preservar empregos dos trabalhadores da construção. Faz sentido.

O maior desafio do BC, como venho dizendo nos meus artigos, é a decisão dos juros. O aumento dos juros é visto como medida para reduzir a inflação e, no caso, prejudicaria os empréstimos. Apesar das ações divulgadas pela Caixa ontem para estimular o crédito imobiliário, ainda isso é insuficiente (elevou em 70% a cota de financiamento para imóveis usados), diante da diminuição drástica dos recursos disponíveis na Poupança, apesar de positivo.

Vamos ficar atentos às decisões desse Grupo de Trabalho e torcer para que saiam propostas que façam com que o governo tome as decisões necessárias.

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Finanças, Investimentos, Política
MP 694 vai acabar com a isenção de IR para investimentos
8 de janeiro de 2016 at 14:20 0

IR investimentos

Em dezembro o mercado financeiro ficou em alerta pela possibilidade da votação da MP 694/2015 no Senado Federal. Essa Medida Provisória altera drasticamente as regras de tributação dos investimentos. A votação foi adiada para fevereiro, pois há muitas divergências.

A Medida propõe aumento de tributação para aplicações financeiras como, por exemplo, as alíquotas do Imposto de Renda cobradas sobre os juros da renda fixa (como CDB e debêntures) para 22,5% no caso de operações de até 360 dias, chegando a 15% para prazos acima de 1.080 dias. Também serão criadas alíquotas de tributação que variam de acordo com prazo para os rendimentos que são isentos desde 2012, como as LHs (letras hipotecárias), LCIs (letras de crédito imobiliário), CRIs (certificado de recebíveis Mobiliários) e LIGs (letra imobiliária garantida).

Se aprovada a MP, todos os ativos sofrerão grande impacto. O crescimento da indústria imobiliária será diretamente afetado, para pior. E a tributação, como para qualquer setor obviamente, será repassada ao consumidor final.

O governo precisa, realmente, rever muitas coisas. Mas que seja de maneira bem pensada e planejada, pois os incentivos promoveram para o país grandes investimentos, injetando bilhões de reais em projetos prioritários, especialmente os de infraestrutura, como transporte, energia, saneamento, desenvolvimento tecnológico e outros.

Inúmeros investidores deixarão de apostar nestes projetos, caso o texto seja aprovado como está. Precisam ouvir o setor, para não piorar ainda mais a situação da economia com uma “solução” do déficit feita às pressas e descuidadamente.

Acredito que até o mês que vem percebam os enormes efeitos negativos que esse aumento na tributação pode causar, principalmente em uma economia já em recessão e com o poder de compra do cidadão comum sendo corroído por uma inflação de mais de 10% ao ano.

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Bolsa, Investimentos
A nova classificação dos fundos imobiliários facilitam para o investidor
28 de outubro de 2015 at 15:33 0

facil para investidor

Os fundos imobiliários tiveram uma das melhores posições dentre as opções de investimentos no primeiro semestre deste ano, mas nos últimos meses houve uma piora neste mercado também.

Dentro da indústria, há vários tipos de fundos imobiliários, com características específicas e muito diferentes entre si, mas que não são classificadas de forma a atrair e facilitar para o investidor a compreensão das vantagens e dos riscos. Hoje, o investidor precisa ler todo o regulamento completo de uma carteira para poder saber os riscos.

Mas a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (ANBIMA) elaborou, pela primeira vez, um retrato com os dados do mercado de fundos imobiliários que entrou em vigor no dia 1º de outubro. Essa classificação envolve um total de 234 carteiras, das quais 124 possuem cotas negociadas na BM&FBovespa. O levantamento desses dados tem a intenção de melhorar o processo de seleção dos investidores, esclarecendo a eles exatamente que tipo de negócio estão comprando.

Na minha opinião, a classificação vai funcionar como educação financeira, pois o investidor vai conseguir entender que há vários tipos de fundos imobiliários dentro da indústria, por exemplo.

Eu defendo muito a entrada de mais pessoas físicas no mercado de investimentos e sei que uma das maiores barreiras é a falta de conhecimento. Acredito que essa classificação possa ajudar bastante a atrair este tipo de investidor.

O número de pessoas físicas que detêm cotas de fundos imobiliários é estável, mas neste mês de setembro verificou-se uma diminuição em relação a dezembro do ano passado: 90.242 hoje, contra 92,7 mil de dezembro.

É importante que o investidor saiba que os fundos imobiliários ainda estão com rendimento acima da inflação e, embora também esteja sofrendo os efeitos da crise, muitas classes ainda poderão ter vantagens.

Quem quiser acessar os documentos da nova classificação da Anbima, pode acessar AQUI.

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Finanças, Investimentos, Política
O trabalhador e as mudanças no Fundo de Garantia
20 de agosto de 2015 at 17:47 0

FGTS

Como a mudança na correção do FGTS pode influenciar o mercado e a população?

Criado em 1966, o Fundo de Garantia pelo Tempo de Serviço, o FGTS, é um fundo de recursos financiado pelos empregadores,  com o objetivo de forçar a formação de uma poupança para caso de demissão sem justa causa. Inicialmente, o FGTS existia apenas como garantia em caso de desemprego, mas, com o tempo, acabou se tornando também uma alternativa de poupança que pode ser usada para aquisição da casa própria ou como respaldo em caso de doença grave. A mudança nas regras de remuneração do FGTS, aprovada na última terça-feira, 18, em votação simbólica na Câmara dos Deputados, terá impacto direto nas contas públicas e na vida prática dos brasileiros, caso seja aprovada também no Senado. Atualmente, os rendimentos do FGTS correspondem a 3% mais a Taxa Referencial – TR. Com a nova proposta, o Fundo de Garantia passaria a render cerca de 6% mais a TR. Esse aumento nos rendimentos, caso a medida seja aprovada, acontecerá de forma gradual e progressiva a partir de 1º de janeiro de 2016, mas seus efeitos já deverão ser sentidos desde já, pois é o sinal de uma tendência de mudança expressiva. O FGTS sempre foi uma das principais medidas de proteção ao trabalhador, mas, por outro lado, enquanto ficam rendendo, seus recursos financiam obras e projetos governamentais que visam ao aumento da qualidade de vida da população, principalmente no que diz respeito à infraestrutura, saneamento básico e programas habitacionais, dentre outros. Remunerar melhor essa “poupança” é uma medida positiva, cujo efeito será melhor sentido quando o trabalhador vier a sacar o recurso. Entretanto, é preciso analisar com cuidado o impacto que essas mudanças têm na compra de um imóvel. Hoje, o FGTS é utilizado principalmente para viabilizar a construção de moradias de interesse social, especialmente as do Programa Minha Casa Minha Vida, em que os beneficiários são brasileiros que recebem até quatro salários mínimos por mês e constituem, também, a maioria dos cotistas do fundo. Aumentar os rendimentos aumenta também o custo de financiamento, tanto para os empresários da construção civil quanto para os compradores de imóveis financiados, o que pode tornar a compra do imóvel inacessível para uma parcela relevante da população de baixa renda. Essa medida impacta negativamente todo o segmento de imóveis nessa faixa de renda, dificultando o acesso à casa própria para uma parcela da população que depende dos  recursos do FGTS para isso. A terceira etapa do Programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo, pode ser inviabilizada e aumentar ainda mais o déficit habitacional nesse segmento da população. Além disso, o FGTS pode perder a função social que lhe foi atribuída desde a sua criação e se transformar em um fundo financeiro comum, diminuindo sua possibilidade de financiar obras de interesse coletivo que contam com esses recursos para serem iniciadas ou concluídas. Há ainda outros projetos de lei tramitando no Congresso que podem proporcionar maior controle dos trabalhadores sobre os recursos do FGTS que também deveriam entrar nesse debate, já que ele trata de alterar as regras vigentes. Precisamos debater essa questão de uma maneira pragmática, sem a interferência de paixões políticas. Todos os brasileiros  contam com o Fundo de Garantia. Vamos acompanhar os debates, agora no Senado Federal.
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